Der französische Mietmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Mit der schrittweisen Ausweitung der Mietpreisregulierung auf neue Gemeinden, den zunehmenden Einschränkungen für kurzfristige Vermietungen und den jüngsten steuerlichen Entwicklungen sind die Rentabilitätshebel einer Mietinvestition nicht mehr dieselben wie vor fünf Jahren. Um die Rendite einer Immobilie zu maximieren, ist es nun erforderlich, sowohl einen sich wandelnden regulatorischen Rahmen als auch die finanziellen Grundlagen zu beherrschen.
Mietpreisregulierung und angespannte Zonen: Eine Obergrenze, die die Mietstrategie neu definiert
Seit dem schrittweisen Inkrafttreten des Gesetzes ELAN wächst die Anzahl der Gemeinden, die einer Mietpreisregulierung unterliegen, stetig. Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier und andere Agglomerationen wenden nun Obergrenzen an, die den Anstieg der Mieten mechanisch begrenzen, auch nach Renovierungen oder einem Mieterwechsel.
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Dieser Punkt verändert die Rentabilitätsberechnung grundlegend. Ein Investor, der in einer regulierten Zone kauft, kann nicht mehr auf eine freie Mietanpassung zählen, um teure Renovierungsarbeiten oder einen hohen Kaufpreis auszugleichen. Die erhöhte Referenzmiete wird zur tatsächlichen Einkommensobergrenze, und jede finanzielle Projektion muss dies bereits bei der Projektstudie berücksichtigen.
Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags ist es keine bloße Vorsichtsmaßnahme, zu überprüfen, ob die Zielgemeinde in einer angespannten Zone liegt und die von der lokalen Beobachtungsstelle veröffentlichten Referenzmieten zu konsultieren. Es ist die Voraussetzung für jede realistische Renditeberechnung. Die Gegenüberstellung des Kaufpreises mit der anwendbaren Mietobergrenze ermöglicht es, Projekte, deren Nettorentabilität unzureichend wäre, schnell auszuschließen, wie in den Empfehlungen von Guide Immo detailliert beschrieben.
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Möbliertes Wohnen auf Zeit: Das Segment, das an Bedeutung gewinnt
Die Einschränkung von kurzfristigen möblierten Vermietungen wie Airbnb in großen französischen Städten (Nutzungsänderungsquoten, strengere kommunale Genehmigungen, höhere Bußgelder) hat zu einem dokumentierten Umbruch geführt. Ein Teil der Investoren wendet sich der möblierten Vermietung auf Zeit, zwischen einem und zehn Monaten, zu.
Dieses Segment richtet sich an Studierende, junge Berufstätige in beruflicher Mobilität und Telearbeiter. Die Rentabilität liegt zwischen der klassischen Langzeitvermietung und der Kurzzeitvermietung, mit einer deutlich niedrigeren Leerstandsquote als bei reinen saisonalen Vermietungen.
Warum der Mobilitätsmietvertrag die Situation verändert
Der Mobilitätsmietvertrag, der auf zehn Monate begrenzt und nicht verlängerbar ist, bietet eine interessante Flexibilität. Der Eigentümer erhält seine Immobilie nach Ablauf zurück, ohne einen Rückgabegrund angeben zu müssen. Der Mieter hingegen muss keine Kaution hinterlegen.
Für den Investor liegt der Hauptvorteil in der kontrollierten Rotation. Eine gut gelegene Immobilie in der Nähe eines Campus, eines Krankenhauses oder eines Geschäftsviertels kann im Laufe des Jahres mehrere Mobilitätsmietverträge abschließen, mit einer höheren Miete als bei einer klassischen unmöblierten Vermietung. Die mittelfristige Vermietung kombiniert Mietstabilität und erhöhte Miete, vorausgesetzt, die richtigen Standorte werden angestrebt.
Nettorentabilität nach Steuern: Die Posten, die Investoren unterschätzen
Die Bruttorentabilität, die durch die Division der Jahresmiete durch den Kaufpreis ermittelt wird, sagt fast nichts über die tatsächliche Leistung einer Investition aus. Drei Posten vergrößern regelmäßig die Lücke zwischen der ausgewiesenen Rendite und der wahrgenommenen Rendite.
- Die nicht erstattungsfähigen Gemeinschaftskosten, die einen erheblichen Teil der Miete in alten Gebäuden mit Aufzug, Hausmeister oder Zentralheizung ausmachen können
- Die tatsächliche Besteuerung, die je nach gewähltem Regime (Mikro-Immobilien, tatsächliches Regime, LMNP-Status) und dem marginalen Steuersatz des Eigentümers erheblich variiert
- Die Kosten des Leerstands, die in optimistischen Simulationen oft auf null geschätzt werden, während ein Monat ohne Mieter pro Jahr die Rentabilität erheblich beeinträchtigt
Die Berechnung der Nettorentabilität (nach Steuern und tatsächlichen Kosten) bleibt der einzige zuverlässige Indikator, um zwei Projekte miteinander zu vergleichen. Die verfügbaren Daten erlauben es nicht, eine universelle Schwelle für eine „gute“ Rentabilität festzulegen, da die Unterschiede von der Lage, dem Immobilientyp und dem steuerlichen Profil des Investors abhängen.
Steuerregime LMNP und Abschreibung: Ein mächtiger, aber technischer Hebel
Der Status eines nicht professionellen möblierten Vermieters im tatsächlichen Regime ermöglicht es, die laufenden Kosten abzuziehen und vor allem, die Immobilie, das Mobiliar und die Erwerbskosten bilanziell abzuschreiben. Dieser Mechanismus kann die Besteuerung der Mieteinnahmen über mehrere Jahre auf null reduzieren.
Die Zugangsvoraussetzung ist klar: Die Mieteinnahmen aus möblierten Vermietungen müssen unter einer bestimmten jährlichen Schwelle bleiben und dürfen die anderen beruflichen Einkünfte des Haushalts nicht überschreiten. Der LMNP im tatsächlichen Regime generiert ein bilanzielles Defizit, das die Steuer neutralisiert, ohne dass ein zusätzliches Steuerentlastungsinstrument erforderlich ist.
Was die Abschreibung nicht abdeckt
Die Abschreibung wird nicht auf die Gesamteinkünfte des Haushalts angerechnet. Sie führt nicht zu einer Steuerermäßigung im eigentlichen Sinne, sondern zu einem Aufschub von Kosten, der das zu versteuernde Einkommen in der Kategorie BIC verringert. Die Erfahrungen vor Ort gehen in diesem Punkt auseinander, da einige Investoren Steuerersparnis und einfachen zeitlichen Aufschub verwechseln.
Darüber hinaus wird die Abschreibung der Immobilie bei der Berechnung der Wertsteigerung beim Verkauf nicht berücksichtigt, was einen klaren Vorteil gegenüber dem tatsächlichen Regime für unmöblierte Vermietungen darstellt. Es ist eines der wenigen steuerlichen Mechanismen, die in beide Richtungen funktionieren.
Renovierungsarbeiten und Mietrentabilität: Abwägen zwischen Kosten und geschaffener Wert
Eine Immobilie vor der Vermietung oder zwischen zwei Mietern zu renovieren, scheint selbstverständlich. In der Praxis sind jedoch nicht alle Arbeiten hinsichtlich der Rendite gleichwertig.
- Die Wärmedämmung und der Austausch von Fenstern verbessern den DPE, was eine Zugangsvoraussetzung für den Mietmarkt für energetisch ineffiziente Gebäude darstellt, die schrittweise von der Vermietung ausgeschlossen werden
- Die Renovierung eines Badezimmers oder einer ausgestatteten Küche rechtfertigt eine höhere Miete, insbesondere bei möblierten Vermietungen
- Ästhetische Arbeiten (Malerarbeiten, Bodenbeläge) bieten das beste Kosten-/Wirkungs-Verhältnis auf die Leerstandsquote, vorausgesetzt, sie bleiben innerhalb neutraler und zeitgemäßer Standards
Ein verschlechterter DPE kann eine Immobilie kurzfristig unvermietbar machen. Investoren, die auf alte Immobilien der Klassen F oder G abzielen, müssen die Kosten für die energetische Sanierung in ihre Erwerbsberechnung einbeziehen, andernfalls riskieren sie, ein illiquides Asset zu besitzen.
Die Rentabilität einer Mietinvestition wird durch konkrete Abwägungen aufgebaut, nicht durch theoretische Projektionen. Das Steuersystem, der Mietvertragstyp, die regulatorische Zone und der energetische Zustand der Immobilie bilden ein Set von miteinander verbundenen Einschränkungen. Das Vernachlässigen einer dieser Einschränkungen reicht aus, um ein scheinbar rentables Projekt in eine neutrale oder sogar defizitäre Operation zu verwandeln.